Na análise de ativos imobiliários o primeiro documento a nos atentarmos remete ao direito registral: a matrícula ou a transcrição.
Sendo a atividade registral baseada em princípios próprios, temos que a observância destes reflete diretamente na eficácia (e validade!) do registro imobiliário, razão pela qual quando da análise de um imóvel a análise acurada de sua matrícula e transcrição é imprescindível.
Quando do surgimento do Sistema de Registro de Imóveis no Brasil, em 1864 com a Lei Hipotecária, o intuito principal era dar publicidade aos atos hipotecários havidos. Porém, no transcorrer dos anos, viu-se que o sistema se dirigiu a buscar a eficácia constitutiva de direitos reais, quando começou-se a registrar títulos aquisitivos em nome de adquirentes. No Código Civil de 1917, no artigo 530, lia-se: “Adquire-se a propriedade do imóvel: pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel”.
No artigo 167 da Lei dos Registros Públicos, evidenciasse quais informações são dadas publicidade por registro ou por averbação. Em linhas gerais, o “registro” são os atos que criam, instituem, transferem ou declaram direitos reais sobre os imóveis e as “averbações” são atos que alteram as situações jurídicas havidas nos registros, seja em relação ao imóvel ou ao titular do direito real.
Em outras palavras: averbação insere na matrícula as alterações ocorridas no imóvel, é como uma anotação quanto a tudo que versa sobre o imóvel e seu titular, como mudança estado civil, extinção de usufruto, cancelamento de hipotecas, de compromisso etc. E o registro, grosso modo, é aquele que diz respeito a titularidade do imóvel, como compra e venda, arrematação, partilha, usufruto, permuta, compromisso etc.
Outra questão importante e com questionamentos incidentes é a definição de matrícula e transcrição. Enquanto a transcrição baseava-se em transcrever as transmissões no livro de Transcrição, focando nos dados pessoais dos proprietários e de forma muito precária na descrição do imóvel, a matrícula, com advento da Lei de Registros Públicos, passou a ser a ficha completa do imóvel, documento que identifica, descreve e enumera ônus havidos sobre o imóvel. Antes desta lei, os registros eram feitos de forma manuscrita em livros, chamada de transcrição. Diferente da matrícula, que é única para cada imóvel, eram registradas várias transcrições que diziam respeito a uma única propriedade. As transcrições eram feitas a cada transmissão do imóvel e de acordo com a parcela a qual se transmitia. Também havia os registros de inscrições, averbados em livros próprios, para os casos de restrições (ônus) do imóvel.
Ressalta-se mudança na lei não anulou a validade do sistema anterior, ou seja, não modificou a situação dos imóveis registrados no livro de transcrição. Isso significa que os imóveis que foram registrados no livro de transcrição e porventura, não passaram por alterações ou atualização do registro de imóvel no livro de matrículas, permanece registrado no livro de Transcrição.
Assim, notória a imprescindibilidade da análise registral da matrícula ou transcrição quando de negócios jurídicos envolvendo garantias imobiliárias, pois somente desta análise se poderá averiguar legítimos proprietários, ônus vigentes e baixados, origem do imóvel, se legal ou se há hits relevantes que apontem, inclusive, eventuais fraudes e grilagens.