Nas últimas décadas, é notório o espaço tomado por discussões acerca da restauração e manutenção de paisagens naturais. O olhar em prol do meio ambiente equilibrado deixou de ser uma preocupação periférica, muitas vezes tida até com visionária e romantizada, restrita a algumas instituições ambientalistas ou a cidadãos que desejam recuperar estragos para tornar o planeta mais verde e se concretizou além da obrigação legal, com uma preocupação inerente a quaisquer negócios que envolvam áreas com maciços arbóreos, pois são recorrentes as preocupações dos investidores acerca do passivo havido na área, responsabilização por estes e como agir quando da internalização de áreas com vegetação deteriorada.

Considerando ser o meio ambiente equilibrado uma garantia constitucional oponível erga omnes, trazemos breves considerações acerca da responsabilidade ambiental do adquirente de imóveis de modo a clarificar as obrigações e garantias quando da aquisição de área com algum passivo ambiental.

Primeiramente, o investidor deve ter em mente que a incorporação da uma análise fática e econômica aos temas ambientais deve ser prioritária para conhecimentos dos passivos existentes, formas de recuperação e se são passivos realmente propter rem.

Dada a característica do bem jurídico meio ambiente,  bem jurídico este cada vez mais ameaçado e considerando sua proteção como bem de direito de todos, a responsabilidade pela reparação do dano ambiental será sempre objetiva, isto é, todo aquele que direta ou indiretamente, por sua conduta ou omissão, lesa meio ambiente, será considerado poluidor e deverá ser responsabilizado. Não obstante tentou-se afastar a responsabilidade do adquirente por fatos que não tenha concorrido, os danos ambientais existentes no imóvel, possuem caráter propter rem.  Do latim, propter rem – “que acompanha a coisa”, os prejuízos ambientais serão sempre propter rem, ou seja, possuem caráter acessório a atividade ou propriedade em que ocorreu o dano, sendo por isso, que tal responsabilidade ”acompanha a coisa”, ou seja, seguirá com a atividade ou propriedade mesmo que haja transmissão a terceiros.

Sendo o objetivo final da reparação ambiental um meio ambiente ecologicamente equilibrado a todos, tem-se a obrigação de reparação por quem quer que seja, antigo ou novo proprietário, razão pela qual não faria sentido isentar a responsabilidade ambiental do degradador por simples negócio jurídico, haveria  assim anistia de todos os crimes ambientais já cometidos, pois seria somente proceder com um negócio jurídico para ver a obrigação ambiental se esvair! E a Constituição Federal e legislações sucedâneas previram este cenário, indicando – para o bem de todos – o passivo ambiental como ônus propter rem. A jurisprudência do STJ é pacífica quanto ao tema, que obrigação de recuperar a degradação ambiental é do titular da propriedade do imóvel, mesmo que não tenha contribuído para a deflagração do dano, tendo em conta sua natureza propter rem e são inúmeros os julgados que evidenciam a tese. [1]

Então, temos que o adquirente da área será sub-rogado na obrigação de reparar o dano ambiental existente, pois a requalificação do equilíbrio ambiental é um direito indisponível de toda uma sociedade. O mesmo não se pode falar da responsabilidade administrativa e/ou penal, embora saibamos da tríplice responsabilidade ambiental (civil, penal e administrativa), o

adquirente nunca será punido nas esferas administrativa e penal por fatos que precederam sua posse ou propriedade sobre o bem, por princípio lógico da responsabilidade pessoal ou da intranscendência ou da pessoalidade, o qual preconiza que somente o condenado, mais ninguém, poderá responder pelo fato praticado, pois a pena não pode passar da pessoa do condenado.

Por óbvio, que nas negociações havidas para a internalização de um ativo, os pagamentos dos débitos ambientais existentes perante os órgãos podem ser objetivo de negociação, assim como entabular quem irá regularizar os passivos ambientais, proceder com cadastros e licenças devidas, dentre uma gama de imbróglios ambientais. O que se pode dizer de forma assertiva é que o dano ambiental seguirá com o imóvel e será então assumido pelo adquirente, que deverá pugnar perante os órgãos formas de reparação, prazos e firmar termo de ajustamento que contemple a requalificação ambiental, bem como solicitar o desembargo da área, em que pese a existência dos danos. Insta consignar que os órgãos de tutela ambiental possuem inúmeros programas de requalificação ambiental que favorecem o adquirente na assunção de áreas com passivos, pois é uma forma de se obter uma área regularizada, haja vista que o proprietário perpetrador do dano nada fez por ela ou deixou de fazer, muitas das vezes, por falta de condições ou por já ter assumido área com passivo e não ter consciência ambiental ou por puro desconhecimento.

Uma equipe multidisciplinar é primordial para o sucesso do trabalho, pois deve-se mesclar com o estudo dos passivos propriamente ditos, as formas de regularização, custos incorridos, possibilidade de desembargo mesmo antes de recuperar o passivo, situação regulatória da área e fundiário, pois essas regularidades serão pontuais para se obter termos de ajustamento e melhores formas de regularização, dentre outras searas e, consequentemente, a blindagem ao investidor de que está negociando um imóvel que embora tenha passivos ambientais, estes são passiveis de regularização e podem, inclusive, impactar o preço de aquisição de um imóvel.

[1] https://ww2.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2018_48_capSumulas623.pdf