A cada análise regulatória imobiliária realizada, percebemos que um assunto que foge do contexto “normal” de análise são os ligados ao instituto do direito minerário, pois primariamente se olha as características topográficas, agrárias, fundiárias e socioambientais da área, porém, o olhar sobre o contexto minerário se faz primordial para acurácia quanto aos ônus de uma área. Neste contexto, temos que quando pensamos uma sociedade e sua indústria e produção mineral, a primeira imagem que surge em nossos pensamentos são as imagens mais recentes de danos ambientais oriundos da atividade minerária, que invadiram os noticiários e acenderam valioso debates acerca do tema. Contudo, a produção mineral vai muito além das imagens de barragens e afins que povoam nossas mentes: envolve bens consumidos em praticamente todas as searas da vida, desde os minérios empregados na construção civil, produção de insumos tecnológicos até a água que bebemos! Toda e qualquer produção, fabricação, criação, transformação possuem em seu processo o envolvimento de minérios, como meio ou fim do processo produtivo, restando evidente a grande importância das atividades minerárias para a sobrevivência e avanço social.
Nesse cenário de superveniência da atividade minerária, se traz à baila a questão da atividade minerária dentro das áreas, principalmente rurais, analisadas. As áreas com propriedades minerárias, independentemente do estágio da pesquisa ou de alvará de lavra, necessitam de estudo aprofundado sobre o tema quando da análise fundiária, pois, não raras vezes, há atingimento potencial da superfície, que vem a macular lavouras, áreas de pastos e até desmonte de benfeitorias essenciais, como silos, armazéns, galpões, etc.
Em linhas gerais, quando um alvará de pesquisa é concedido ao minerador, a legislação em vigor, privilegia a atividade minerária, haja vista o caráter de utilidade pública da mineração, permitindo ao minerador buscar obter ingresso na área por tratativa direta com o superficiário (proprietário da matrícula), fazendo um acordo para ingresso na área e com a fixação de um valor de renda pela ocupação da área, além de uma indenização avençada em caso de danos e prejuízos eventualmente trazidos pelos trabalhos de pesquisa. Ou, noutro cenário, o minerador socorre-se da via judicial, vez que já autorizado por força de título autorizativo concedido via concessão federal, obtendo tutela judicial para ingressar na propriedade serviente para início dos trabalhos de caráter mineral.
É neste cenário que se desenvolvem as maiores discussões acerca do acesso a propriedade mineral e relação com os superficiários, dado que as atividades minerárias limitam e trazem ônus como a instituição de servidão minerária, ocupação, abertura de áreas, montagem de equipamentos que favoreçam a atividade minerária, institutos que tornam a propriedade imóvel serviente e a propriedade mineral dominante, privilegiando-se a propriedade mineral, deferindo a esta a possibilidade de uso da propriedade superficial, com fito de viabilizar os trabalhos de pesquisa e lavra.
Neste contexto, a questão que se sobrepõe aos clientes e proprietários que buscam a nossa consultoria diz respeito a questão acerca do também garantido constitucionalmente, direito à propriedade. Sempre nos é questionado, “- Mas peraí, eu sou dono do imóvel, não quero ninguém lá dentro tirando proveito do meu solo…” Ocorre que o direito à propriedade ao solo, garantido constitucionalmente e nos diplomas infralegais, deixa notório que ‘’a propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais’’. Ou seja, não se deve confundir o solo com subsolo! O direito de propriedade não se acaba e não deixa de existir diante do direito minerário de exploração do subsolo, porque as propriedades mineral e superficial, não se confundem, o que ocorre, de fato, é a submissão de uma à outra. Independente do ingresso do minerador, poderá ainda o proprietário da área usufruir, gozar, usar e dispor de seu solo, desde que esses usos não interfiram nos trabalhos de pesquisa e exploração minerária, supervenientes por uma questão de utilidade pública.
São direitos que irão coexistir dentro da unidade produtiva, baseados em propriedades distintas, a propriedade mineral e a propriedade superficial. Desta feita, se faz imprescindível que na análise regulatória imobiliária de áreas, o estudo de eventuais poligonais minerárias, fases de processo minerários, áreas em disponibilidade mineral, ocasionais lavras irregulares (averiguadas via fotos aéreas muitas vezes) etc. sejam realizados, pois são ônus em imóveis que, se existentes, devem ser primordialmente informados, analisados e valorados.