Um assunto rotineiro em nossa consultoria são as análises fundiárias e jurídicas de imóveis oriundos de leilões. Com isso, percebemos que as dúvidas de arrematantes são sempre parecidas e objetivo do presente não é exaurir as dúvidas, mas guiar, minimamente.

Arrematar imóveis em um leilão reflete uma conta custo x oportunidade muitas vezes extremamente vantajosa, no entanto, a atividade exige cautela. A correta e assertiva análise do edital, dos documentos do imóvel e das partes para levantar todos os riscos fundiários, urbanísticos e jurídicos é a melhor – para não dizer a única – forma de se prevenir de grandes dores de cabeça!

Como são inúmeros os sites de leiloeiros e o assunto está “na boca do povo”, parece muito simples encontrar um imóvel, fazer o credenciamento prévio no site em que ele está sendo leiloado, agendar o dia e horário do leilão, dar um lance e arrematar o imóvel. Mas a verdade é que sem uma análise documental mais profunda, surpresas podem surgir após a compra, surpresas estas que podem atrasar em anos a imissão na posse do imóvel.

Ainda, deve-se pontuar quanto a todos os custos envolvidos pois muito embora aquisição por leilão nos permita comprar bens com valores muito abaixo do valor de mercado, deve-se calcular também o valor do ITBI, custos da comissão leiloeiro, custos de registro, custo para regularização (se o caso) e etc.

Ainda, necessário muito cuidado com a credibilidade do leiloeiro, fazer uma análise completa e detalhada do edital do leilão, pois é ele quem regulamentará a grande parte das dúvidas.

Outro cuidado necessário é a análise dos procedimentos obrigatórios, averiguando se foram cumpridos, pois qualquer nulidade encontrada, pode anular o leilão.

Há também que haver o cuidado com as ações judiciais, não importa somente a análise daquele processo que levou o imóvel ao leilão. Já nos deparamos com situações em que existia discussão de crédito alimentar e da negativa de prevalência sobre os outros créditos, o requerente interpôs medida que obteve efeito suspensivo, ou seja, o Leilão continuaria normalmente, mas o juiz não poderia expedir a carta de arrematação, até o julgamento em definitivo do recurso.

Por fim, necessário atenção à imóveis ocupados, pois a posse acaba sendo mais problemática, pois o custo para desapropriação precisa ser considerado pelo comprador do imóvel. Ao arrematar um imóvel em leilão, o comprador ganha uma carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação. É comum que recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na Justiça e tornem a desocupação demorada, o que faz algumas pessoas só buscarem editais que indicam imóveis desocupados.

Orientamos que em havendo interesse em arrematação em leilão, seja contratada uma análise do imóvel, do edital e dos processos envolvidos, de modo que esta possa prover todos os detalhes, prazos e estimar os valores envolvidos, para que a conta custo x oportunidade não seja só uma expectativa falaciosa.